อสังหาฯเมืองท่องเที่ยว ‘ฝันค้าง’ ลูกค้าไทย-เทศ ชะลอโอน
อสังหาฯเมืองท่องเที่ยว ‘ฝันค้าง’ ฉีดวัคซีนจ่อไม่ทัน เปิดประเทศ ลูกค้าไทย-เทศ ชะลอโอน
โควิดระลอก 3 ปิดประตู “อสังหาฯ เมืองท่องเที่ยว” ฟื้นตัว กำลังซื้อแรงงาน-ภาคบริการ ฟุบต่อ แบงก์รีเจ็กต์กระอัก กระทบตลาดบ้านระดับล่างชลบุรีน่วม ขณะยอดผู้ติดเชื้อในไทยไม่ลด อาจเลื่อนแผนเปิดรับ “ต่างชาติ” ฉีดวัคซีนครบโดส สกัดกั้นโอกาสดีมานด์นักลงทุนจีน-ยุโรป หนีซบเพื่อนบ้าน ทุบตลาดคอนโดฯ เชียงใหม่, ภูเก็ต ซ้ำฝันค้างลูกค้ากลับมาโอนฯ ปี 2563 ธุรกิจที่อยู่อาศัย ซบเซารุนแรงทั้งแนวราบและแนวสูง ผลจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจสะดุดลง โดยเฉพาะภาคท่องเที่ยว ไม่เพียงแต่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเฉลี่ยต่ำสุดในรอบ 10 ปี แต่ยังส่งผลต่อความมั่นใจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ รับภาวะผู้ซื้อทั้งในและต่างประเทศ ชะลอการตัดสินใจโดยล่าสุด
หากเจาะเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักท่องเที่ยว ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต วิจัยกรุงศรี สรุปทั้งปี 2563 มียูนิตเปิดขายใหม่หดตัว 70.3% จากปี 2562 และยอดขายหดตัวทั้งสิ้น 21.1% ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ หดตัว 13.0% หนักหน่วงเป็นประวัติการณ์ ทั้งนี้ แผนการเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่ได้รับการฉีดวัคซีนครบแล้ว สามารถเดินทางเข้าประเทศไทยได้ตั้งแต่วันที่ 1กรกฎาคม 2564 โดยให้เป็นการท่องเที่ยวในพื้นที่จำกัด (seal area) ได้โดยไม่ต้องกักตัว
เริ่มจากจังหวัดภูเก็ต เดิมที ถูกมองเป็นปัจจัยบวก ที่จะส่งผลให้กำลังซื้อทั้งในภาคการท่องเที่ยวและภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อาจกลับมาคึกคักอีกครั้ง ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ แต่ การกลับมาระบาดระลอกรุนแรงอีกครั้งของไวรัสโควิด 19 ผ่านการทำสถิติจำนวนผู้ป่วยและยอดเสียชีวิตรายวันอย่างน่าตระหนก ขณะรัฐบาลทยอยยกระดับมาตรการทางเศรษฐกิจและเศรษฐกิจอย่างเข้มข้น เข้าใกล้ภาวะ ล็อกดาวน์ ที่เคยประกาศใช้ในช่วงเดือนมีนาคมของปีก่อนหน้านั้น ทำให้ภาวะอสังหาฯ โดยรวมยังน่ากังวลต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม จากปัจจุบัน ชลบุรีมียอดผู้ติดเชื้อจากระลอกใหม่สะสมอยู่ที่ 2,045 ราย (ณ 27 เม.ย.) ปิดสถานที่เสี่ยงหลายแห่ง กลายเป็นความน่ากังวลอีกครั้ง เพราะตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง ต่อเนื่องไตรมาสแรกปีนี้ เพิ่งเริ่มกลับมาฟื้นตัว ประเมินหากภาพรวม รัฐบาลยังไม่สามารถยับหยั่งโรคได้ภายใน 3 เดือนนับหลังจากนี้ ตลาดทั้งปี 2564 อาจติดลบจากฐานเก่าลงไปอีก 20% เนื่องจากตลาดระดับล่าง กลุ่มแรงงาน คงได้รับผลกระทบเต็มๆ โดยเฉพาะแนวราบฐานใหญ่ บ้านราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเดิมเป็นสัดส่วนสูงราว 30% เริ่มมีสัญญาณปัญหากู้สินเชื่อไม่ผ่าน ติดเครดิตบูโร สะท้อนยอดขาย 10 หลัง จากเดิมเหลือลูกค้าจริง 5 หลัง ขณะนั้นเหลือเพียง 2 หลังเท่านั้น ขณะตลาดระดับกลาง 3-5 ล้านบาท มีดีมานด์ทดแทนได้ไม่มากพอ
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเดิมที ลูกค้า คือ ชาวต่างชาติของพื้นที่ชลบุรีนั้น นายมีศักดิ์ กล่าวว่า คงต้องใช้เวลาอีกพักใหญ่ และจะประเมินทิศทางได้อีกครั้ง หลังจากวิกฤติโควิดจบลง และมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าประเทศได้แล้ว ซึ่งคงไม่ทันในปีนี้ และอาจจะยืดเยื้ด เปิดทางได้ในช่วงไตรมาส 3 ปีหน้าด้วยซ้ำ
“นอกจากตลาดคอนโดฯ ต่างชาติเข้ามาดูดซับไม่ได้แล้ว ตลาดบ้านก็น่าห่วง ถ้า 3 เดือน วิกฤติโควิดไม่จบ ปีนี้หนักต่อ ขณะนี้ โครงการบางแห่ง แม้เปิดขายไปได้แล้วสักพัก ก็เลือกที่จะปิดสำนักงานขายไว้ชั่วคราว ไว้รอปัดฝุ่นใหม่ เพื่อประหยัดต้นทุน สูตรนี้เกิดขึ้นแม้แต่กระทั่งโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่จาก กทม.” ขณะนายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต ระบุว่า ตลาดอสังหาฯในพื้นที่ซบเซามาตั้งแต่โควิดระบาดรอบแรก เนื่องจากตลาดคนไทยยังไม่มีกำลังซื้อ สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยกู้ สวนทางตลาดบนราคา10 ล้านบาทขึ้นไป ส่งสัญญาณบวก กลุ่มคนมีเงินได้โอกาสซื้อสินค้าราคาถูกลง15-20% อาทิ บ้าน-คอนโดมิเนียมราคา12ล้านลดเหลือ 10ล้านบาท แต่กลุ่มนี้มีเพียง10-15% เมื่อเทียบกับตลาดรวม
ขณะตลาดต่างชาติฐานลูกค้าสำคัญ กว่า 80% วางเงินจอง, เงินดาวน์นับตั้งแต่ก่อนการระบาดโควิด ปัจจุบัน ไม่สามารถเดินทางกลับมาโอนกรรมสิทธิ์ได้จากการปิดน่านฟ้าตามสถานการณ์โควิด
อย่างไรก็ตามเมื่อรัฐบาลมีนโยบายอ้าแขนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศไทย วันที่ 1 กรกฎาคมนำร่อง ภูเก็ตเป็นจังหวัดแรก มีเงื่อนไขต้องได้รับการฉีดวัคซีนครบ 2 เข็ม รวมถึงประชากรภูเก็ต 70% จาก 4.3แสนคน ได้รับวัคซีนครบตามเป้าหมายเช่นกัน จุดนี้จึงสร้างความหวังให้กับดีเวลอปเปอร์ไม่น้อย นอกจากธุรกิจท่องเที่ยว แต่เมื่อเกิดโควิดระบาดระลอก 3 มองว่า เป้าหมายการฉีดวัคซีนให้กับคนภูเก็ตอาจไม่เป็นตามแผน เพราะขณะนี้ คนพื้นที่ได้รับวัคซีนเพียง 25% หรือกว่า 1 แสนคน
ทั้งนี้ ความรุนแรงที่เกิดขึ้นรัฐบาลอาจดึงวัคซีนกระจายไปยังพื้นที่ที่เสี่ยงกว่า เกรงว่าจะการดึงคนต่างชาติเข้าเกาะภูเก็ตจะไม่เป็นไปตามแผน แต่ในมุมกลับสมาคมฯ ยังมีความหวังว่า เมื่อถึงเวลาเปิดประเทศกลุ่มต่างชาติ จะกลับมาโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เคยจองไว้
เช่นเดียว กับสถานการณ์ในจังหวัดเชียงใหม่ โดยนายสรนันท์ เศรษฐี นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ ระบุ ขณะนี้ผู้ประกอบการประสบปัญหา ลูกค้าคนไทยรายย่อย ไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากภาระหนี้สินส่วนบุคคล ขณะบางรายได้รับวงเงินกู้น้อย จึงชะลอการซื้อ สัญญาณเกิดขึ้นชัดเจนตั้งแต่เริ่มไตรมาส 2 พบจากการจองทุกๆ 10 ยูนิต ขายได้เพียง 2 ยูนิตเท่านั้น เป็นผลกระทบที่ได้รับกันถ้วนหน้าในตลาดบ้านแนวราบ ส่วนยอดขายปีที่แล้ว เท่าที่มีการพูดคุยกัน สร้างเท่าเดิม แต่ยอดขายหายไปร่วม 20-40% ต่อราย
หนักสุดตลาดคอนโดฯ เนื่องจากเดิมผู้ซื้อหลัก คือ นักลงทุนชาวจีน แม้บางโครงการมีความพยายามผลักดันการขายผ่านเอเยนซี่ แต่ยอดขาย ไม่สามารถแปลงเป็นยอดโอนรายได้ได้ เนื่องจาก ชาวจีนมีข้อจำกัดในการโอนเงินข้ามประเทศเข้ามา ทั้งนี้ มีความกังวล ในแผนการกระจายวัคซีนของไทย ที่ยังมีความล่าช้ายืดเยื้อ ไม่ทันการณ์สร้างความเชื่อมั่นให้ทั้งคนในประเทศและต่างประเทศได้ภายในสิ้นปีนี้ จะเป็นการตัดโอกาสทางการขายให้กับลูกค้าต่างชาติ ที่มีดีมานด์ รอเข้ามาช้อปของดีราคาถูก ช่วยในการฟื้นฟูความรวมอสังหาฯ เพราะเชื่อมั่น เชียงใหม่มีจุดแข็ง ได้รับความนิยมมากทั้งในกลุ่มคนจีน หรือ ยุโรป คาดเมื่อไหร่ ที่เปิดประเทศ อสังหาฯเชียงใหม่ จะกลับมาคึกคักได้เป็นอันดับต้นๆ
“บ้านเรา การกระจายวัคซีนยังล่าช้ากว่าในต่างประเทศ ซึ่งหลายประเทศกำลังปลดล็อก และเริ่มกลับมาใช้ชีวิตเป็นปกติ เศรษฐกิจย่อมฟื้นได้ก่อน นั่นหมายถึง โอกาสของดีมานด์ต่างชาติที่จะเข้ามา โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีนเริ่มมองหาการลงทุนในอสังหาฯ จังหวะนี้หากเราไม่พร้อมให้เขาเข้ามา เขาอาจไม่รอ และหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้าน อย่างเวียดนามแทน”
Website : www.thailandpropertyfocus.com
